Rapport annuel 2021
SCPI Activimmo · Alderan
Synthèse
ActivImmo est une SCPI spécialisée dans la logistique urbaine et les locaux d'activités. En 2021, elle a connu une forte croissance avec une capitalisation atteignant 328 M€. La SCPI a acquis 36 nouveaux actifs pour un total de 139 M€, portant son portefeuille à 55 actifs. Le taux de distribution s'élève à 6,02%, et le taux d'occupation financier est de 98,3%. La stratégie d'investissement se concentre sur des actifs bien situés, principalement en France, avec une attention particulière à la logistique urbaine.
Recommandation
ActivImmo est adaptée aux investisseurs recherchant un rendement élevé et une diversification dans la logistique urbaine et les locaux d'activités. Un horizon d'investissement de 8 à 10 ans est recommandé pour bénéficier pleinement de la stratégie de développement et de rotation du portefeuille. Les points de vigilance incluent la concentration locative et les frais de gestion élevés. Comparée aux meilleures SCPI du marché, ActivImmo se distingue par son rendement attractif et sa gestion proactive. La conviction est positive pour cette SCPI, notamment pour les investisseurs dynamiques et équilibrés.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine d'ActivImmo est principalement composé d'entrepôts, de locaux d'activités et de logistique urbaine, répartis sur l'ensemble du territoire français. Les actifs sont bien situés, souvent proches des grands axes routiers et des bassins de consommation. La diversification géographique et sectorielle est notable, avec une prédominance pour les entrepôts (37%) et les locaux d'activités (26%). Les baux sont solides, avec une durée moyenne résiduelle de 7,9 ans. Les principaux locataires incluent des entreprises de transport et de logistique, ce qui assure une certaine stabilité des revenus locatifs. Cependant, la concentration locative sur quelques grands locataires pourrait représenter un risque en cas de défaillance.
Analyse financière
La performance financière d'ActivImmo est solide avec un taux de distribution de 6,02%, bien au-dessus de la moyenne du marché (~4,5%). Le prix de la part est resté stable à 610 €, et le dividende par part s'élève à 36,73 €. Le résultat net de l'exercice est de 5,8 M€, et le report à nouveau par part est de 0,40 €, offrant un coussin de sécurité. Les frais de gestion, bien que élevés (26,4 M€ de commissions de souscription), sont compensés par une bonne performance locative. Comparée aux benchmarks du secteur, ActivImmo se positionne favorablement grâce à son rendement attractif et sa gestion dynamique.
Endettement
ActivImmo a maintenu un endettement maîtrisé en 2021, avec des lignes de trésorerie négociées auprès de la BRED et du Crédit Agricole Lorraine pour un montant total de 10 M€. Un financement court terme a également été mis en place pour financer la construction de nouveaux immeubles. Le ratio d'endettement maximal de 30% a été respecté tout au long de l'exercice. L'impact de la hausse des taux d'intérêt reste limité grâce à des emprunts à taux fixe. L'endettement est utilisé comme un levier de performance, sans représenter un risque significatif pour la SCPI.
Occupation
Le taux d'occupation financier (TOF) d'ActivImmo est très élevé à 98,3%, indiquant une vacance locative quasi nulle. Seul l'immeuble de Chauray présente des surfaces vacantes, mais des actions de commercialisation sont en cours. La durée résiduelle moyenne des baux (WALT) est de 7,9 ans, ce qui assure une stabilité des revenus locatifs. Les renouvellements de baux et les négociations en cours devraient permettre de maintenir un TOF élevé. La diversification des locataires et la qualité des actifs réduisent le risque de départs importants, assurant ainsi la solidité des revenus locatifs pour les prochaines années.
Dynamique
ActivImmo a poursuivi une politique d'acquisition dynamique en 2021, avec 36 nouveaux actifs pour un total de 139 M€. Les acquisitions se concentrent sur des actifs de logistique urbaine et de locaux d'activités, souvent situés dans des zones stratégiques. La SCPI a également lancé des développements pour améliorer la performance de ses actifs. La stratégie de rotation du portefeuille et les cessions réalisées permettent de dégager des plus-values et d'optimiser le rendement. Sur les 3 à 5 dernières années, le prix de la part est resté stable, témoignant d'une gestion prudente et efficace. La société de gestion démontre une capacité à créer de la valeur à long terme grâce à une sélection rigoureuse des actifs et une gestion proactive.
Points clés
Points positifs
- + Taux de distribution élevé de 6,02%, supérieur à la moyenne du marché.
- + TOF très élevé à 98,3%, indiquant une vacance locative quasi nulle.
- + Diversification géographique et sectorielle des actifs.
- + Bonne gestion des acquisitions et des développements.
- + Stabilité du prix de la part à 610 €.
Points négatifs
- − Concentration locative sur quelques grands locataires.
- − Frais de gestion élevés (26,4 M€ de commissions de souscription).
- − Risque potentiel lié à la hausse des taux d'intérêt.
- − Vacance locative sur l'immeuble de Chauray.
- − Dépendance à la performance de la logistique urbaine.