Rapport annuel 2020
SCPI Activimmo · Alderan
Synthèse
La SCPI Activimmo, gérée par Alderan, se spécialise dans les entrepôts logistiques et locaux d'activités, avec une stratégie d'investissement en France et en Europe. En 2024, elle a poursuivi son expansion avec 19 nouvelles acquisitions, portant son portefeuille à 183 actifs. La capitalisation atteint 1,31 milliard d'euros, avec un taux de distribution de 5,50%. La SCPI maintient un taux d'occupation financier élevé de 96,3%, reflétant une gestion efficace et une forte demande locative.
Recommandation
Activimmo est adaptée aux investisseurs équilibrés à la recherche d'un rendement supérieur à la moyenne du marché, avec une exposition au secteur logistique en pleine croissance. L'horizon d'investissement recommandé est de 8 à 10 ans pour bénéficier pleinement des performances et de la stabilité des revenus locatifs. Les points de vigilance incluent la concentration des loyers sur quelques grands locataires et les frais de gestion élevés. Globalement, la SCPI offre une proposition attractive avec une gestion prudente et une bonne liquidité. Conviction positive sur cette SCPI.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine d'Activimmo est principalement composé d'entrepôts logistiques (50%) et de locaux d'activités (32%), avec une diversification géographique notable. En France, les actifs sont majoritairement situés sur la dorsale logistique (45,5%), suivie par l'arc Atlantique et la région parisienne. En Europe, la SCPI a investi en Espagne, Italie, Irlande, Pays-Bas et Allemagne. Les emplacements sont stratégiques, proches des grands axes routiers et des bassins de consommation. La qualité des locataires est élevée, avec des baux sécurisés à long terme, réduisant le risque de vacance et assurant des revenus stables.
Analyse financière
Le taux de distribution de 5,50% est supérieur à la moyenne du marché (~4,5%), indiquant une performance solide. Le prix de la part est resté stable à 610 euros, sans variation depuis plusieurs années. Le résultat courant est en ligne avec le résultat distribué, et le report à nouveau de 0,36 euro par part offre un coussin de sécurité. Les frais de gestion, bien que significatifs, sont justifiés par la performance et la qualité de la gestion. Comparée aux benchmarks du secteur, Activimmo se positionne favorablement grâce à son rendement et sa stabilité.
Endettement
Avec un taux d'endettement de 4,1%, Activimmo reste bien en dessous de la norme prudentielle de 40% fixée par l'AMF. La SCPI utilise l'endettement de manière prudente, principalement pour financer des acquisitions stratégiques. Le coût moyen de la dette est maîtrisé, et la maturité des emprunts est alignée avec les flux de trésorerie attendus. La faible exposition à la hausse des taux d'intérêt réduit le risque de refinancement, faisant de l'endettement un levier de performance plutôt qu'un facteur de risque.
Occupation
Le taux d'occupation financier de 96,3% est un signal très positif, indiquant une vacance locative minimale. Les renouvellements de baux et les nouvelles locations sont gérés de manière proactive, assurant une continuité des revenus locatifs. Les principaux locataires, tels que SCAPEST et le groupe Bert, représentent une part importante des loyers, mais la diversification des locataires atténue le risque de départs massifs. La dynamique locative est solide, avec des perspectives de maintien du TOF élevé dans les prochaines années.
Dynamique
La politique d'acquisition d'Activimmo est axée sur des actifs logistiques et d'activités de qualité, avec des rendements attractifs à l'entrée. En 2024, la SCPI a réalisé des acquisitions pour 151 millions d'euros, principalement en France et en Espagne. Les cessions d'actifs non stratégiques ont généré des plus-values, contribuant à la rotation du portefeuille. Le prix de la part est stable depuis plusieurs années, reflétant une gestion prudente. La stratégie de la société de gestion montre une capacité à créer de la valeur à long terme, en s'adaptant aux cycles immobiliers.
Points clés
Points positifs
- + Taux de distribution élevé de 5,50%, supérieur à la moyenne du marché.
- + Taux d'occupation financier de 96,3%, indiquant une faible vacance locative.
- + Diversification géographique avec des investissements en France et en Europe.
- + Gestion prudente de l'endettement avec un taux de 4,1%, bien en dessous de la norme prudentielle.
- + Stabilité du prix de la part à 610 euros, reflétant une gestion prudente.
Points négatifs
- − Concentration des loyers sur quelques grands locataires, augmentant le risque de contrepartie.
- − Frais de gestion relativement élevés, impactant le rendement net investisseur.
- − Dépendance à la performance du secteur logistique, sensible aux cycles économiques.
- − Exposition limitée à d'autres types d'actifs immobiliers, réduisant la diversification sectorielle.
- − Risque de vacance locative en cas de départ de locataires importants, malgré une gestion proactive.