Rapport annuel 2019
SCPI Selectinvest 1 · La Française
Synthèse
Sélectinvest 1 est une SCPI d'entreprise à capital variable, principalement investie dans des bureaux situés majoritairement en Île-de-France. En 2024, la SCPI a été impactée par la conjoncture économique, entraînant une baisse de la valeur de réalisation de 6,6%. La société de gestion a décidé de repositionner le prix de part à 530 euros à compter du 1er janvier 2025. Le taux de distribution pour 2024 s'établit à 4,40%, avec un dividende de 26,28 euros par part.
Recommandation
Sélectinvest 1 est adaptée aux investisseurs ayant un profil équilibré, recherchant une diversification géographique et sectorielle. L'horizon d'investissement recommandé est de 8 à 10 ans. Les points de vigilance incluent la baisse de la valeur de réalisation, le taux d'occupation financier et la décollecte. Comparée aux meilleures SCPI du marché, Sélectinvest 1 présente des atouts en termes de diversification et de gestion proactive, mais la performance globale est impactée par la conjoncture économique. Conviction neutre sur cette SCPI.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de Sélectinvest 1 est principalement composé de bureaux (72,52%), suivis de commerces (21,41%) et d'autres actifs tels que la logistique et les locaux d'activité. La majorité des actifs sont situés en Île-de-France (54,50%) et à Paris (17,28%), avec une présence en régions (24,80%) et en Allemagne (3,42%). La qualité des emplacements est globalement bonne, avec des actifs situés dans des zones attractives. La diversification des locataires est satisfaisante, avec des baux solides et une durée résiduelle moyenne de 4,7 ans. Les principaux locataires représentent 32% des loyers, ce qui limite le risque de concentration.
Analyse financière
Le taux de distribution de 4,40% est légèrement inférieur à la moyenne du marché (~4,5%), mais reste compétitif. Le prix de part est resté stable à 640 euros en 2024, mais une baisse à 530 euros est prévue pour 2025. Le résultat courant a permis de distribuer 26,28 euros par part, dont 12,69 euros prélevés sur les plus-values. Le report à nouveau par part est de 13,77 euros, offrant un coussin de sécurité. Les frais de gestion sont maîtrisés, mais la performance globale est impactée par la baisse de la valeur de réalisation.
Endettement
Le taux d'endettement de Sélectinvest 1 s'élève à 24,63%, en dessous de la norme prudentielle de 40% fixée par l'AMF. La durée résiduelle pondérée des emprunts hypothécaires est de 4,3 ans. Le coût moyen de la dette n'est pas précisé, mais la gestion de l'endettement semble prudente. L'impact de la hausse des taux d'intérêt pourrait être limité grâce à une gestion proactive des emprunts. L'endettement est utilisé comme levier de performance, mais reste sous contrôle.
Occupation
Le taux d'occupation financier (TOF) de 89,6% est légèrement en dessous du seuil de 90%, ce qui peut être préoccupant. Les vacants représentent 56 278 m², soit un loyer potentiel de 13,7 millions d'euros par an. La situation locative est marquée par des renégociations et des renouvellements de baux, avec un solde commercial positif en 2024. La gestion proactive des locataires et des actifs vacants est essentielle pour maintenir la solidité des revenus locatifs à moyen terme.
Dynamique
En 2024, Sélectinvest 1 n'a réalisé aucun investissement en raison de l'absence de collecte nette. La SCPI a poursuivi son plan d'arbitrage avec 26 cessions pour un montant total de 149,2 millions d'euros. Les cessions ont permis de financer des restructurations et de rembourser une partie des emprunts. La stratégie de rotation du portefeuille est axée sur l'amélioration de la qualité des actifs et la gestion des vacants. La baisse du prix de part à 530 euros en 2025 reflète la volonté de la société de gestion de s'adapter aux conditions de marché.
Points clés
Points positifs
- + Diversification géographique et sectorielle du patrimoine
- + Gestion proactive des locataires et des actifs vacants
- + Taux d'endettement maîtrisé à 24,63%
- + Mise en place d'un fonds de remboursement pour améliorer la liquidité
Points négatifs
- − Baisse de la valeur de réalisation de 6,6% en 2024
- − Taux d'occupation financier légèrement en dessous de 90%
- − Absence d'investissements en 2024 en raison de la décollecte
- − Baisse prévue du prix de part à 530 euros en 2025