Rapport annuel 2020
SCPI Selectinvest 1 · La Française
Synthèse
Sélectinvest 1 est une SCPI d'entreprise à capital variable, principalement investie dans des bureaux en Île-de-France. En 2024, la SCPI a été impactée par une baisse de la valeur de son patrimoine, entraînant une diminution du prix de part. La société de gestion a réalisé plusieurs cessions d'actifs pour financer des restructurations et rembourser des emprunts. Le taux de distribution s'est maintenu à 4,40 %, grâce à des plus-values distribuées.
Recommandation
Sélectinvest 1 est adaptée aux investisseurs équilibrés avec un horizon d'investissement de 7 à 10 ans. Les points de vigilance incluent la vacance locative et la collecte nette négative. La SCPI doit démontrer sa capacité à maintenir ses locataires et améliorer la liquidité. Comparée aux meilleures SCPI du marché, Sélectinvest 1 présente des risques mais offre un taux de distribution correct. Conviction neutre sur cette SCPI.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de Sélectinvest 1 est majoritairement composé de bureaux (72,52 %), avec une présence significative en Île-de-France (54,50 %) et Paris (17,28 %). La SCPI détient également des commerces (21,41 %) et des actifs diversifiés en régions et en Allemagne. Les actifs sont bien situés, mais la qualité des emplacements varie. La diversification des locataires est correcte, avec des baux solides et une durée moyenne de 4,7 ans. Les principaux locataires représentent 32 % des loyers, ce qui limite le risque de concentration. Cependant, la vacance locative reste un point de vigilance, notamment sur certains actifs en restructuration.
Analyse financière
La performance financière de Sélectinvest 1 en 2024 montre un taux de distribution de 4,40 %, légèrement inférieur à la moyenne du marché. Le prix de part est resté stable à 640 €, mais la valeur de réalisation a baissé de 13,36 %. Le résultat courant a permis de maintenir le dividende à 26,28 €/part, incluant des plus-values. Le report à nouveau est de 13,77 €/part, offrant un coussin de sécurité. Les frais de gestion sont maîtrisés, mais la collecte nette négative (-57,32 M€) et la baisse de la valeur des actifs sont préoccupantes.
Endettement
Sélectinvest 1 présente un taux d'endettement de 24,63 %, en dessous de la norme prudentielle de 40 % fixée par l'AMF. La durée résiduelle des emprunts hypothécaires est de 4,3 ans, avec un coût moyen de la dette raisonnable. La SCPI a remboursé une partie de ses emprunts grâce aux cessions d'actifs. L'endettement est utilisé comme levier de performance, mais la hausse des taux pourrait augmenter le coût de portage et impacter la rentabilité future.
Occupation
Le taux d'occupation financier (TOF) de Sélectinvest 1 est de 89,6 %, ce qui est préoccupant. La vacance locative est significative, avec 56 278 m² de locaux vacants. Les renégociations et renouvellements de baux sont fréquents, mais la situation géopolitique et économique mondiale freine les projections des entreprises. La SCPI doit continuer à être proactive pour maintenir ses locataires en place et améliorer le taux d'occupation.
Dynamique
La politique d'acquisition de Sélectinvest 1 est actuellement en pause, en raison de la collecte nette négative. La SCPI a réalisé un plan de cessions de 26 actifs pour un montant de 149,2 M€. Les restructurations et mises aux normes environnementales sont prioritaires. La stratégie de rotation du portefeuille est bien gérée, mais la baisse du prix de part et la décollecte sont des signaux négatifs. La société de gestion doit démontrer sa capacité à créer de la valeur à long terme.
Points clés
Points positifs
- + Diversification géographique et sectorielle
- + Durée moyenne des baux de 4,7 ans
- + Taux de distribution de 4,40 %
- + Restructurations et mises aux normes environnementales
- + Report à nouveau de 13,77 €/part
Points négatifs
- − Collecte nette négative de -57,32 M€
- − Baisse de la valeur de réalisation de 13,36 %
- − Taux d'occupation financier de 89,6 %
- − Vacance locative significative
- − Prix de part repositionné à 530 € en 2025