Rapport annuel 2021
SCPI Selectinvest 1 · La Française
Synthèse
La SCPI Selectinvest 1 est une SCPI d'entreprise à capital variable, principalement investie dans des bureaux situés majoritairement en Île-de-France. En 2024, la SCPI a été impactée par la baisse des valeurs immobilières, entraînant une diminution du prix de la part de 17,18 %. La collecte nette a été faible, à 1,6 M€. Le taux de distribution s'est établi à 4,40 %, avec un dividende de 26,28 €/part. La capitalisation atteint 1 552,43 M€ et le taux d'occupation financier est de 89,6 %.
Recommandation
La SCPI Selectinvest 1 est adaptée aux investisseurs ayant un profil équilibré, recherchant une diversification géographique et sectorielle avec une majorité d'actifs en Île-de-France. L'horizon d'investissement recommandé est de 8 à 10 ans, compte tenu des perspectives de valorisation à long terme. Les points de vigilance incluent la vacance locative et la faible collecte nette, mais la gestion proactive et les mesures de liquidité mises en place sont rassurantes. Comparée aux meilleures SCPI du marché, Selectinvest 1 offre une performance correcte, mais avec des risques modérés. La conviction sur cette SCPI est neutre à légèrement positive, en raison de la qualité du patrimoine et de la gestion active.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de la SCPI Selectinvest 1 est composé à plus de 70 % de bureaux, principalement situés en Île-de-France, avec une présence notable à Paris et en régions. La diversification géographique inclut également une petite part en Allemagne. Les actifs sont bien répartis entre bureaux, commerces et quelques actifs de logistique et de santé. La qualité des emplacements est globalement bonne, avec des actifs situés dans des zones attractives et bien desservies. La diversification des locataires est correcte, avec des baux solides et une durée résiduelle moyenne de 4,7 ans. Les principaux locataires incluent des entreprises de renom comme Veolia et BNP Paribas, ce qui limite les risques de défaillance locative. Cependant, la vacance locative reste un point de vigilance, notamment sur certains actifs en restructuration ou dans des zones très concurrentielles.
Analyse financière
La performance financière de la SCPI Selectinvest 1 en 2024 montre un taux de distribution de 4,40 %, légèrement inférieur à la moyenne du marché. Le prix de la part a été réduit de 17,18 % en raison de la baisse des valeurs immobilières, ce qui a impacté la valorisation globale. Le résultat courant a permis de distribuer un dividende de 26,28 €/part, dont une partie provient des plus-values réalisées. Le report à nouveau n'est pas mentionné, ce qui pourrait indiquer une utilisation complète des réserves. Les frais de gestion restent dans la norme, mais l'absence de collecte nette significative limite les capacités d'investissement futur. Comparée aux benchmarks du secteur, la SCPI se situe dans la moyenne basse en termes de rendement.
Endettement
La structure financière de la SCPI Selectinvest 1 montre un taux d'endettement de 24,63 %, en dessous de la norme prudentielle de 40 % fixée par l'AMF. Les emprunts hypothécaires représentent 18,17 % de la valeur des actifs, avec une durée résiduelle pondérée de 4,3 ans. Le coût moyen de la dette n'est pas précisé, mais le niveau d'endettement reste raisonnable et gérable. La SCPI a également recours à des emprunts court terme, représentant 6,43 % des engagements. L'impact de la hausse des taux d'intérêt pourrait être limité, mais reste à surveiller. Globalement, l'endettement est utilisé comme un levier de performance modéré, sans constituer un risque majeur.
Occupation
La dynamique locative de la SCPI Selectinvest 1 est globalement positive avec un taux d'occupation financier de 89,6 %, légèrement en dessous du seuil de 90 % considéré comme sain. La vacance locative est principalement concentrée sur certains actifs en restructuration ou dans des zones très concurrentielles. Les renouvellements de baux et les relocations ont permis de maintenir un bon niveau d'occupation, mais des efforts supplémentaires sont nécessaires pour réduire la vacance. Les équipes de gestion restent proactives et à l'écoute des locataires, ce qui est un point positif pour la stabilité des revenus locatifs à moyen terme.
Dynamique
La politique d'acquisition de la SCPI Selectinvest 1 a été limitée en 2024 en raison de l'absence de collecte nette significative. La SCPI a réalisé un plan d'arbitrage important, cédant 26 actifs pour un montant total de 149,2 M€. Les cessions ont permis de financer des travaux de restructuration et de rembourser une partie des emprunts. La stratégie de rotation du portefeuille vise à maintenir des actifs de qualité répondant aux normes environnementales et aux attentes des locataires. La tendance du prix de part sur les dernières années montre une baisse significative en 2024, mais la SCPI reste bien positionnée pour créer de la valeur à long terme grâce à une gestion active et une politique d'investissement prudente.
Points clés
Points positifs
- + Diversification géographique et sectorielle avec une majorité d'actifs en Île-de-France.
- + Taux d'endettement raisonnable à 24,63 %, en dessous de la norme prudentielle.
- + Gestion proactive des locataires et des baux, avec une durée résiduelle moyenne de 4,7 ans.
- + Plan d'arbitrage efficace avec 26 cessions réalisées pour 149,2 M€.
- + Mise en place d'un fonds de remboursement pour améliorer la liquidité.
Points négatifs
- − Baisse significative du prix de part de 17,18 % en 2024.
- − Collecte nette très faible à 1,6 M€, limitant les capacités d'investissement futur.
- − Taux d'occupation financier de 89,6 %, en dessous du seuil de 90 %.
- − Vacance locative concentrée sur certains actifs en restructuration ou dans des zones concurrentielles.
- − Rendement de 4,40 % légèrement inférieur à la moyenne du marché.