Rapport annuel 2023
SCPI Selectinvest 1 · La Française
Synthèse
La SCPI Selectinvest 1 est une SCPI d'entreprise à capital variable gérée par La Française Real Estate Managers. En 2023, elle a maintenu son prix de part à 640 €, malgré un contexte immobilier difficile. La SCPI a réalisé des cessions pour un montant total de 26,9 M€, et a enregistré une collecte brute de 5 M€. Le taux de distribution s'élève à 4,13 %, avec un dividende de 26,28 € par part. Le taux d'occupation financier est de 92,2 % et le taux d'occupation physique de 86,8 %.
Recommandation
Selectinvest 1 est adaptée à des investisseurs équilibrés ayant un horizon d'investissement moyen à long terme. La SCPI offre une diversification géographique et sectorielle intéressante, mais présente des défis en termes de vacance et de collecte nette. Les points de vigilance incluent la baisse de la valeur de réalisation et le nombre élevé de parts en attente de retrait. Comparée aux meilleures SCPI du marché, Selectinvest 1 affiche une performance correcte mais avec des risques identifiés. La conviction sur cette SCPI est neutre, avec des perspectives d'amélioration à surveiller.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de Selectinvest 1 est principalement composé de bureaux (74,19 %), suivis de commerces (20,56 %) et de quelques actifs en logistique, tourisme et santé. Géographiquement, la majorité des actifs sont situés en Île-de-France (52,01 %), avec une présence notable à Paris (20,02 %) et en régions (24,11 %). La SCPI détient également des actifs en Allemagne (3,86 %). Les emplacements sont généralement de bonne qualité, avec une diversification géographique et sectorielle qui atténue les risques. Les baux sont solides, avec une durée résiduelle moyenne de 4,6 ans. Les principaux locataires incluent Veolia, BNP Paribas et Center Parcs, ce qui assure une certaine stabilité des revenus locatifs.
Analyse financière
La performance financière de Selectinvest 1 en 2023 montre un taux de distribution de 4,13 %, légèrement inférieur à la moyenne du marché (~4,5 %). Le prix de part est resté stable à 640 €, et la valeur de réalisation a diminué de 7,61 % par rapport à 2022. Le résultat courant est de 61,45 M€, tandis que la distribution s'élève à 66,22 M€, indiquant un recours au report à nouveau. Les frais de gestion sont maîtrisés, mais la baisse de la valeur de réalisation et la collecte nette négative sont des points de vigilance. Comparée aux benchmarks du secteur, la SCPI affiche une performance correcte mais avec des risques identifiés.
Endettement
Selectinvest 1 présente un taux d'endettement de 26,25 %, en dessous de la norme prudentielle de 40 % fixée par l'AMF. Les emprunts hypothécaires ont une durée résiduelle pondérée de 5,1 ans. Le coût moyen de la dette n'est pas précisé, mais le niveau d'endettement est utilisé comme levier de performance. La hausse des taux pourrait impacter le coût de portage, mais la gestion prudente de l'endettement limite les risques de refinancement. Globalement, l'endettement est maîtrisé et contribue à la stratégie d'investissement de la SCPI.
Occupation
Le taux d'occupation financier de Selectinvest 1 est de 92,2 %, en légère baisse par rapport à 2022 (94,5 %). Le taux d'occupation physique est de 86,8 %, également en baisse. Les vacants représentent 68 407 m², avec des efforts de restructuration et de commercialisation en cours. Les renouvellements de baux et relocations sont actifs, mais le solde locatif reste négatif. La SCPI doit continuer à améliorer ses taux d'occupation pour assurer la stabilité des revenus locatifs. Les départs de locataires importants sont gérés, mais la vacance reste un point de vigilance.
Dynamique
La politique d'acquisition de Selectinvest 1 en 2023 a été limitée, avec un seul investissement de 119 k€. Les cessions ont été plus significatives, totalisant 26,9 M€. La stratégie de rotation du portefeuille est active, visant à améliorer la qualité des actifs et générer des plus-values. La valeur de réalisation a baissé de 7,61 %, mais la SCPI maintient une approche prudente dans ses investissements. La tendance du prix de part est stable sur les dernières années. La société de gestion montre une capacité à créer de la valeur à long terme, mais doit surmonter les défis actuels du marché immobilier.
Points clés
Points positifs
- + Diversification géographique et sectorielle du patrimoine
- + Taux d'endettement maîtrisé à 26,25 %
- + Stratégie active de rotation du portefeuille
- + Qualité des locataires principaux
- + Efforts de restructuration et commercialisation des vacants
Points négatifs
- − Collecte nette négative en 2023
- − Baisse de la valeur de réalisation de 7,61 %
- − Taux d'occupation physique en baisse à 86,8 %
- − Nombre élevé de parts en attente de retrait
- − Vacance locative préoccupante